鹤岗房价低的“终极秘密”：“十三五”期间新建保障房数量接近广州

　　这几年，一个东北边陲小城火了，它就是鹤岗。在这个房子动辄几百上千万的年代，鹤岗站了出来，用事实告诉大家——房子，是可以卖出白菜价的。

　　最开始，是鹤岗公安局招聘警察“送房送车”的新闻吸引了大家的注意力，后来媒体发现，鹤岗的一套房子几万元、每平米仅千元上下。再后来，鹤岗成了低房价的代名词，只要哪里房价低，就会被冠以“某某省小鹤岗”的别名。

　　但是无论其他城市如何，鹤岗的“王位”总是坐得稳稳当当。最近，80后外卖员夫妻在鹤岗三个月全款买房的新闻又上了热搜，让人不禁感叹：房价，还是鹤岗的低。

　　每当人们说起鹤岗房价为什么这么低的时候，总是说因为鹤岗人口流失严重，资源枯竭等等。但是随着第七次人口普查数据公布，我们发现，鹤岗的人口降幅甚至排不到全国的前二十，在黑龙江省内，都只能排在第十名。

　　是因为资源枯竭吗？在这份榜单中，同省的七台河市和伊春市与鹤岗同为国家认定的资源枯竭型城市，根据安居客数据显示，伊春市房价在5000元左右，是鹤岗的两倍，七台河市则是3400元，比鹤岗高约一半，而这种差距还是建立在两市GDP规模和人口数量都不及鹤岗的情况下。

　　既然如此，为什么鹤岗的房价如此之低，低得清新脱俗、低到全国知名？本期《我不理解》，带你理解一下鹤岗房价为什么这么低。

　　成也棚改、败也棚改

　　一句话说结论就是，鹤岗低房价的原因在于棚改。

　　什么是棚改？简单说，就是将成片的危旧住房、破房烂院等拆除重建，所谓的城中村就是棚户房，是棚改的对象之一。而在鹤岗这种资源枯竭型城市，由于存在大量的煤炭采空区，棚户房尤其多。因此，2008年国家启动了保障性安居工程，开始全国性的棚改工作。

　　棚改首先要拆房子，也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分为实物安置和货币化安置，实物安置就是拆你一套房子，再给你一套房子，有时甚至不止一套；而货币化安置就是给你钱，让你自己去买房子。

　　货币化安置直接造就了中国一个著名群体——“拆迁户”，因此暴富的人不在少数。由于新房子还未建好，拆迁户们手持巨资但没房子住，相当于在短期内房子供给减少而需求增加了。因此在大多数城市，棚改起到了抬升房价的作用，房企们在这个过程中赚的是盆满钵满。

　　但是到了鹤岗这里，情况有些不同。鹤岗在棚改过程中几乎不使用货币化安置，也就是说拆迁只补偿房子而不给钱。这造成了房地产市场的供需失衡。

　　根据鹤岗市“十三五”期间的政府工作报告，鹤岗市在2017年到2020年间，分别新建保障性住房4.1万套、1万套、0.7万套、0.6万套，虽然2016年数据没有公布，但是根据2016年政府工作报告，鹤岗计划在2016年新建城市棚改房3106套，续建7628套；煤矿棚改新建8306套，续建5439套；公共租赁住房续建1861套。由于数据非常具体，因此我们可以推测2016年鹤岗大约新建保障房2.6万套。

　　将这些数字相加，鹤岗在“十三五”期间一共新建保障房约9万套，这个数据是什么概念呢？

　　还是用七台河市、伊春市作例子，“十三五”期间，七台河市约新建保障房仅3万套，该市的棚改项目大部分采用货币化安置，如2017年，实物安置4167套，货币化安置19056套，发放购房补贴 22.91亿元；伊春市则几乎不再新建保障房，而是采用改造的办法，如2016年改造棚户区1.15万套、农村危房1526户、老旧小区17个，2018年改造棚户区6111户、老旧小区30个。

　　甚至是广州这个一线城市，“十三五”期间也仅新建保障房10.32万套。也就是说，鹤岗同期新建的保障房，与广州就差了一万多套。更别提在16年之前的三年，鹤岗还建了6.6万套……

　　根据鹤岗市第七次全国人口普查数据，鹤岗平均每个家庭户2.06人，15.6万套房子足够32万人居住，而鹤岗一共也只有89万人。

　　或许是害怕货币补偿会加速拆迁户们“逃离”鹤岗，又或许是出于对财政支出的谨慎考虑，毕竟七台河市补偿1.9万户居民就花了近23亿，而2020年鹤岗全年财政收入也不过38.8亿。总而言之，鹤岗的棚改项目几乎没有减少当地的房子供给，甚至可能还增加了不少，加上积压已久、卖不出去的商品房，鹤岗的房子实在太多了。

　　在房子的供需严重失衡的情况下，房子成了人们手中的“负资产”——房租非常低，许多房子只要租户帮交取暖费可以免费住，根本产生不了收益，而房东们还需要承受房价日益下降的风险，因此人们纷纷以“白菜价”抛售房产，而这种房产就是我们在新闻中看到的那些。

　　告别棚改、迎来旧改

　　在过去十年里，棚改完成诸多历史使命，如消化房地产库存、拉动内需、对冲经济下行趋势带来的不利影响等，但棚改产生的负面效果也不容忽视。比如，在人口净流入城市，大幅抬升了当地房价，制造了一批“一夜暴富”的群体；而在像鹤岗这样的人口净流出城市，实物安置会让房价暴跌，货币化安置则加重了财政负担。

　　因此，2019年国家转变政策方向，决定以“旧改”代替“棚改”。

　　旧改主要是为老旧小区改造水电气路、加装光纤及电梯，修建停车场等，而彼时需要改造的老旧小区涉及居民上亿人，体量庞大。因此旧改也能起到带动钢铁、水泥、建材等产业发展、拉动内需的作用。

　　因为旧改不改变房地产市场的供求格局，加之许多人习惯了原来的生活环境，除非把房子拆了否则他们也没有太大动力搬家，因此旧改对于房价的冲击不如棚改般剧烈，甚至对房价还有一点小利空，毕竟旧的房子不拆，就没人买新的房子。

　　旧改能够拯救鹤岗的房价吗？目前来看很难。鹤岗超低房价的直接原因在于房子盖得太多，归根结底还是因为人口数量和房子数量的不匹配，旧改只是不再盖新房，并不起到消化库存的作用。

　　但对于鹤岗这种房屋存量已经很庞大的城市来说，消化天量库存本就不是一朝一夕能完成的事情，只要不再继续盖房子、加剧房地产市场扭曲，就已是较好的局面了。